2年半分の家賃がタダになった話
こんにちは、まるのみやです。
コロナ禍で会社が苦しくなり、家計も苦しくなることが予想されたので２年半前くらいに購入したマンションを売却することにしました。そこで売却益が出たため、結果として2年半分の家賃がタダになった話をしていきたいと思います。
家計の状況
コロナで会社は休業を余儀なくされ、まず賞与が全額カットされました。次に月々の給与ですが、会社命令で休業しないといけない日は〇％カットとなりました。在宅勤務でも出社扱いの日は通常通り支給されます。給与についてはほぼ毎日のように出社しなければいけない立場だったのでさほど影響はありませんでしたが、賞与カットは決定的に痛手でした。なぜなら住宅ローンは賞与がある前提で組んでいたからです。
住宅ローンの組み方
実際毎月の住宅ローンの支払いは6.8万円、プラス管理費2万円くらいです。賃貸で済む場合、14万円くらいの家賃になるので、14万円くらいの家に8.8万円で住めるという皮算用を働かせたわけです。しかし世の中はそんなに甘くはありませんでした。ボーナス払い約22万円（半期に1度）を前提に組んでいたのです。今思えばただのアホでした。
ボーナス払いと固定資産税のインパクトはでかい！
常識をわきまえている人ならはまることのない落とし穴ですが、当時の私はあまりにも軽視していたものが税金です。固定資産税くらいは知っていましたが、不動産取得税なるものの請求書が来たときはイラっとしてしまいました（笑）
マンション売却を考え始めたときにしっかり計算しようと決意し、出ていくお金をつぶさに調べました。まずはボーナス払いの分を毎月の均等割りにして、固定資産税も毎月の均等割りにしました。毎月の住宅ローンの支払い＋管理費＋ボーナスの均等割り＋固定資産税の均等割りを合計して、住宅にかける毎月の支払いの実際をつまびらかにしたところ、13.7万円でした。高い！！
コロナの影響がなかったとしても明らかに無理をしている水準でした。これにコロナで賞与カットと給与の減額が実際問題としてあるので、たちまち家計は火の車になること間違いなしという状況だったのです。早速、不動産仲介業者に連絡して売却活動を始めました。
ボーナス払いのお金は想像以上にインパクトのあるお金でした。何なら固定資産税もきちんと想定できていませんでした。これは反省点です。ボーナス払いはしてもいいけど、毎月の均等割りにしたときに、毎月支払えるお金かどうかチェックが必要なものだと思います。毎月支払えるお金なら、ボーナス払いにする必要もないんですけどね。
買った金額より高い金額で売れた（金額は仮）
前置きが長くなりましたが、販売活動の結果買った金額より高い金額で売れました。買った金額5,000万円、売った金額5,500万円です。利益は500万円です。実のところ分譲価格は5,600万円だったのですが、分譲業者が決算値引きをしてくれて5000万円で買えました。あの時の値引きがほとんどそのまま利益になったわけです。この利益も控除されるので税金はかかりません。
購入を検討していた時は既にマンションは入居が始まっており、分譲業者としては売れ残りを捌く必要があったわけです。その時少々高いなと思っていたので渋っていたところ、営業マンが値引きを持ち掛けてくれてどうせ買えなくても痛くないと思いながら、600万円の値引きを打診したところ承認されました。
ところで住宅にかける費用を毎月に均等割りしたお金は13.7万円と上の方に書きましたが、これに30か月（2年半）をかけると411万円になります。あーら不思議。2年半の家賃分がかからなかった計算になります。2年半タダで新築マンションに住んで、お釣りまで来てしまいました。利益分はしっかり投資にまわしたいと思います。
2年半分の家賃がタダになった要因
市況価格がどうなってるかとかあまり分からないし、不動産屋の言っていることもいまいち信用できない私にとって2年半分の家賃がなぜ無料になる水準で売却できたかを考えたところ、以下の2点ではないかと思います。
- 売れ残りの物件を探す
マンションの建築が終わって入居者が入っている状態で売れ残っている部屋は、分譲業者からすれば明確な売れ残りです。夕方以降スーパーのお惣菜が値引きされて残っているのと同じ現象です。それを狙いましょう（笑）買い渋って、値引きを誘えば営業マンも相談になってくれると思います。ただし他にも買いたい人がいるかもしれないので、その時はあまり強気な交渉はできません。半額のシールの貼られたお惣菜も消費者同士での争いです。椅子取りゲームをするようなものなので賭けと言えば賭けです。「そのマンションを買えなくてもまあいいか」と思える人にしかできないやり方ではあります。
- 売れそうな立地かどうか
売却したマンションは駅近ではないものの、都心の主要都市に自転車で行ける距離にあります。都心はやっぱり人気なので、それなりに需要はあります。
利益が出たのはたまたま
今回利益が出て、2年半分の家賃がタダになったのはたまたまだと思います。利益に味をしめて、またにマンションを購入したくなるところですが、それができるのは相当な目利きの人だけだと思いますので、毎月余裕が出た分を投資に回して堅実に暮らしていきたいと思います。
